中国金茂:激增7亿的“其他”收入

  一年新进14座城,中国金茂(HK00817)在2018年加速布局,不仅有“双轮驱动”更有“两翼支撑”,以1280亿元签约销售额跻身千亿房企,然双轮中的商业之轮仍需加快发展。

  写字楼是商业板块重要的收入来源。目前中国金茂商务租赁持有5个项目,商业项目4个,其中3个为2017年新增。

  中国金茂的租金收入逐年增长,出租率震荡回落。2018年,中国金茂的租金收入14.50亿元,同比增长5.82%,而在2017年同样的项目,租金收入为13.7亿元。由此可以看出,8000万的租金增收,主要靠租金上涨带动。

  从增长幅度来看,较去年有所放缓。财报显示,2017年的租金收入同比增幅为7.49%,为近三年增幅最高,主要归功于3个商业项目的新开业。

  2017年商务租赁及零售商业运营项目从6个增加为9个,租金收入较2016年增加9600万。新增的3个项目均为商业,分别是青岛金茂湾购物中心、嘉苑广场大卖场、长沙金茂览秀城。中国金茂在财报中指出,青岛金茂湾购物中心首日开业,在营业额及铺位率上均位于区域前列。

  商务租赁方面表现较平稳,2018年出租率整体有所下降。在中国金茂拥有的5个写字楼项目中,中化大厦、长沙梅溪湖国际达到满租,除此之外,北京凯晨世贸中心、金茂大厦写字楼、南京玄武湖金茂广场一期写字楼的出租率均有不同程度回落,其中南京玄武湖金茂广场一期写字楼出租率降幅较大,同比下降9.9%,金茂大厦写字楼、北京凯晨世贸中心分别降6.8%、0.4%。

  中国金茂作为央企中国中化集团旗下的房地产和酒店板块平台企业,酒店经营是它的强项。中国金茂在业绩发布会上表示,“金茂在酒店方面经验丰富,尤其超级五星级类别。”

  财报显示,酒店经营以20.48亿元位居中国金茂持有物业之首,不过相比去年,酒店收入稳中小幅下滑,占比也有下降。数据显示,2018年酒店经营收入下降2210万元,占收入总额比例从7%减少为5%,仍为持有物业最高比重。中国金茂在财报中指出,酒店收入下降,主要受部分传统度假酒店市场需求出现一定程度的下降影响。

  收入虽有下降,但是酒店经营毛利率并没有波动,近三年持续维持在49%,收放之间平衡运作。

  细分看各酒店平均可出租客房收入,10个项目中一半以上客房收入在提升,上升幅度在12元-115元不等,有四个项目客房收入下降,分别为:金茂三亚亚龙湾希尔顿、金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店、崇明金茂凯悦酒店、丽江金茂酒店,降幅分别为33元、254元、51元、25元,其中金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店降幅可观。

  在平均入住率方面,10个项目中有8个项目入住率上升,2个项目下跌。其中最高增幅11.8%,由金茂三亚亚龙湾希尔顿酒店领涨。不过,数据显示,金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店出现平均可出租客房收入、平均入住率同步下跌,平均入住率下降12.4%。

  中国金茂的业务分布主要划分为四项——城市及物业开发、商务租赁及零售商业运营、酒店经营和其他。在前三项业务保持稳步增长的同时,2018年“其他”收入增幅明显,尤其与去年相比有飞跃式拉升。

  财报显示,2018年“其他”收入15亿元,占收入总额的4%,比去年增长96%,主要源自楼宇装修、物业管理收入的增加。纵观近三年财报,“其他”收入逐年增加,2017年增加2.2亿元,2018年激增7.35亿元,是去年增幅的三倍之多。

  在2017年财报中,中国金茂表示,“其他”收入同比增长40%,主要源自物业管理收入的增加,而在2018年其他收入增加之列,新增楼宇装修主要贡献源。

  “其他”收入的快速增长从侧面反映出中国金茂开发物业、利旧改造等业务的强化。年报数据显示,中国金茂在2018年以来进入14座新城市,累计进入40城,实现全国核心城市的均衡布局,新获取68个项目、土地储备总面积为6420万平方米。

  此外,中国金茂在2018年业绩发布会中透露,计划于2022年达成持有面积200万平方米、持有收入突破50亿大关的目标,以更强大的综合实力进入行业第一梯队。

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